房地产企业债权融资费用，如何在土地增值税、企业所得税前扣除

房地产企业债权融资费用，如何在土地增值税、企业所得税前扣除

房地产开发企业通常有两种融资方式，一种是债权融资，另一种是股权融资。今天我们主要讨论土地增值税和企业所得税前债务融资费用的扣除。

债权融资是指通过借款为企业融资。债权融资所得资金要求企业在贷款到期后向债权人支付利息和本金。融资对象主要包括两类:一类是银行金融机构，如商业银行;一个是非银行金融机构。

房地产开发企业

从金融机构中贷款，产生的利息费用，土地增值税和企业所得税前如何抵扣?

一、土地增值税处理

政策解释:财法字[1995年第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款和国税函[2010年《税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第三条 第220号文件规定，可以根据转让的房地产项目分摊并提供金融机构证明的金融费用中的利息支出，允许按事实扣除，但更高不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用在“土地使用权有偿取得额”和“房地产开发成本”之和的5%以内扣除。利息费用不能按照转让的房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用应当在取得土地使用权支付金额和房地产开发费用金额之和的10%以内计算扣除。

财税字〔1995〕48号《财政部、税务总局关于土地增值税若干具体问题的通知》第八条规定: (一)浮动利率按照有关规定执行，超过浮动利率的部分不得扣除;(二)超过贷款期限的利息部分和附加罚款不得扣除。

从金融机构获得贷款支付利息，在扣除土地增值税时应注意以下几个方面:

1.利息不能高于商业银行同期贷款利率，否则不予扣除。

2.超过贷款期限的利息和附加罚款不得扣除。

3.利息需要根据转让的房地产项目进行计算和分摊。如果无法分摊，贷款利息不能按事实扣除，只能在土地增值税清算时计算扣除。

二、企业所得税处理

政策解释:税务总局公告2011年第34号《税务总局关于企业所得税若干问题的公告》条规定，非金融企业向非金融企业贷款的利息支出不得超过金融企业同期相同贷款利率计算的金额，并允许税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业支付利息并按合同要求税前扣除时，应提供“金融企业同期同类贷款利率说明”，以证明其利息支出的合理性。“同期同类贷款利率”是指金融企业在贷款期限、贷款金额、贷款担保和企业信誉基本相同的条件下提供贷款的利率。可以是金融企业同期公布的相同平均利率，也可以是金融企业向部分企业提供的实际贷款利率。

金融机构贷款利息支出通常可以在企业所得税前扣除，但需要提供合法有效的证明。

房地产开发企业

非金融机构贷款

产生的利息费用

土地增值税和企业所得税前如何抵扣

1. 土地增值税处理

政策解释:《税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第三条第(二)项规定，不能以转让的房地产项目或金融机构证明为依据计算利息分摊费用的，房地产开发费用应当在“土地使用权有偿取得额”和“房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。

2.企业所得税处理

(1) 关联企业之间的借款利息支出

政策解释:财政部、税务总局关于《企业关联方利息支出税前扣除标准的税收政策问题的通知》(财税字〔2008〕121号)条规定，企业实际支付给关联方的利息支出在计算应纳税所得额时，不得超过以下

房地产企业债权融资费用，如何在土地增值税、企业所得税前扣除

房地产开发企业通常有两种融资方式，一种是债权融资，另一种是股权融资。今天我们主要讨论土地增值税和企业所得税前债务融资费用的扣除。

债权融资是指通过借款为企业融资。债权融资所得资金要求企业在贷款到期后向债权人支付利息和本金。融资对象主要包括两类:一类是银行金融机构，如商业银行;一个是非银行金融机构。

房地产开发企业

从金融机构中贷款，产生的利息费用，土地增值税和企业所得税前如何抵扣?

一、土地增值税待遇

政策解释:财法字[1995年第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款和国税函[2010年《税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第三条 第220号文件规定，可以根据转让的房地产项目分摊并提供金融机构证明的金融费用中的利息支出，允许按事实扣除，但更高不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用在“土地使用权有偿取得额”和“房地产开发成本”之和的5%以内扣除。利息费用不能按照转让的房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用应当在取得土地使用权支付金额和房地产开发费用金额之和的10%以内计算扣除。

财税字〔1995〕48号《财政部、税务总局关于土地增值税若干具体问题的通知》第八条规定: (一)浮动利率按照有关规定执行，超过浮动利率的部分不得扣除;(二)超过贷款期限的利息部分和附加罚款不得扣除。

从金融机构获得贷款支付利息，在扣除土地增值税时应注意以下几个方面:

1.利息不能高于商业银行同期贷款利率，否则不予扣除。

2.超过贷款期限的利息和附加罚款不得扣除。

3.利息需要根据转让的房地产项目进行计算和分摊。如果无法分摊，贷款利息不能按事实扣除，只能在土地增值税清算时计算扣除。

二、企业所得税处理

政策解释:税务总局公告2011年第34号《税务总局关于企业所得税若干问题的公告》条规定，非金融企业向非金融企业贷款的利息支出不得超过金融企业同期相同贷款利率计算的金额，并允许税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业支付利息并按合同要求税前扣除时，应提供“金融企业同期同类贷款利率说明”，以证明其利息支出的合理性。“同期同类贷款利率”是指金融企业在贷款期限、贷款金额、贷款担保和企业信誉基本相同的条件下提供贷款的利率。可以是金融企业同期公布的相同平均利率，也可以是金融企业向部分企业提供的实际贷款利率。

金融机构贷款利息支出通常可以在企业所得税前扣除，但需要提供合法有效的证明。

房地产开发企业

非金融机构贷款

产生的利息费用

土地增值税和企业所得税前如何抵扣

1. 土地增值税处理

政策解释:《税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第三条第(二)项规定，不能以转让的房地产项目或金融机构证明为依据计算利息分摊费用的，房地产开发费用应当在“土地使用权有偿取得额”和“房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。

2.企业所得税处理

(1) 关联企业之间的借款利息支出

政策解释:财政部、税务总局关于《企业关联方利息支出税前扣除标准的税收政策问题的通知》(财税字〔2008〕121号)条规定，企业实际支付给关联方的利息支出在计算应纳税所得额时，不得超过以下

规定比例和税法及其实施条例的有关规定计算的比例，超出部分在本年度和未来年度不得扣除。除企业按照本通知第二条规定实际支付给关联方的利息费用外，企业接受的债权投资和股权投资比例为:

(1)金融企业为5:1;

(2)其他企业，2: 1。

第二条规定，企业能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关信息，并证明相关交易活动符合独立交易原则的;或者企业实际税负不高于境内关联方的，在计算应纳税所得额时，允许扣除实际支付给境内关联方的利息费用。

房地产开发企业向关联企业借款时，关联企业借款金额不超过股权投资额的2倍，可在企业所得税前扣除。超过股权投资额2倍以上的债务投资利息支出，不得在企业所得税前扣除。

(2) 非关联企业之间的借款利息支出

政策解释:参照2011年第34号《税务总局关于企业所得税若干问题的公告》条的规定。

非关联企业贷款利息支出不得高于金融企业在签订贷款合同时同期提供的同类贷款利率，可在企业所得税前扣除。

对于来自非金融机构的贷款，应特别注意利息单的合法性和有效性。实际上，基本上没有合规票据，而且它们通常不可扣除，因为它们无法获得有效的利息凭证。

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